房子，不是想买就能买！

在生活平台小红书上，法拍房成为热议话题，相关笔记达到29万+，围绕法拍房相关的话题各种各样，从购买流程，到出价攻略，好不热闹。

法拍房通常指的是，通过法院拍卖程序处置的房产，楼市处于上涨通道时，它曾是刚需购房者与炒房团捡漏的希冀，如今楼市整体不景气情况下，连法拍房市场的热闹光景也要打个折扣。

法拍房不好卖了

根据中指研究院发布的一份报告，其中涉及几项数据：

2024年上半年全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计38.2万套，较2023年上半年38.6万套同比减少约1.1%。

累计成交拍品数量约7.85万套，总成交金额1537.3亿元；较2023年7.42万套增加约5.8%，2023年同期总成交金额1580.5亿元，减少约43.2亿元。

上半年各类法拍房源成交均价5147元/㎡，2023年同期全国各类法拍房源成交均价5584元/㎡，同比下降7.8%。

从以上数据中，我们可以得出几点信息。

首先，相比2023年上半年，市场上挂牌的法拍房数量仅同比小幅下降了1.1%，并未出现大幅度的数量比变化。

其次，尽管成交数量比2023年增长了5.8%，但是总成交金额确是下降的，这就是由于法拍房的均价下降所导致的，幅度并不小，下降了7.8%。

供应减少了，价格却没稳住，上半年，法拍房出现量价齐跌的反经济学现象。

如果回顾前5个月的情况，中指研究院数据显示，拍品成交折价率74.7%，平均成交拍次1.9次。

凡此种种情况来看，想捡漏法拍房的人也在变得谨慎。

城市维度来看，法拍房成交数量最多一线城市除了北京之外，其它基本集中在二线、甚至三线城市。可见，北上广深等地的法拍房活跃度并不那么高涨。

2024年上半年法拍住宅房源成交最多TOP50城挂拍拍品总计8.3万套，挂拍及成交较2023年均增长，主要城市集中在重庆、成都、佛山、郑州、北京、南宁等城市；top50城市清仓率36.6%。

法拍房曾经是市场的香饽饽，由于拍卖价格通常低于市场价格，因此，一般会出现折价出售的情况。更是由于信息差存在，很少有房源信息能够流到普通人的手中。

2020年，以溢价出售的法拍房比比皆是。

上海国拍的统计显示，当年5月，法拍房成交价在评估价以下的标的占成交总量的32%，超过68.18%的标的以高于评估价成交；7月超过68%的标的以高于评估价成交。

可如今，一线城市的法拍房可能有二手房价格的70%；二线城市的法拍房价格，很多就只有二手房价格的50-60%。

出不完的政策

回看近两年的楼市，政策支持的力度不可谓不大。从贷款政策，到放开限购等政策支持。

不久前，央行调降LPR10个基点，与LPR关联的商贷利率，今年5月楼市新政后，也不断下调。

以上海为例，其中首套住房商贷利率下限由此前的LPR + 0.35%调整为LPR – 0.45%。LPR的进一步下调，意味着贷款更加便宜。

上海首套房贷利率将降至3.4%，二套房贷则根据区域不同，房贷利率分别是3.6%和3.8%。

商贷利率调降的同时，公积金贷款的利率事实上也在走低。

5月17日，央行官宣自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

商贷利率调整后，事实上已经在渐渐逼近公积金贷款利率。

政策的作用，短期激活了一部分本来压抑的需求，但需求能否被持有激活，我们还有待观察。

根据统计局数据，上半年，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降19.0%、25.0%，降幅比1-5月份收窄1.3、2.9个百分点。

房子的未来

整个市场承压之下，我们看到偶有豪宅市场展现出春风得意的一面。

上半年，豪宅市场“日光盘”的情况大有存在。从一线城市，深圳的海德园到上海的中海·顺昌玖里，再到温州多个豪宅的爆火。

核心区域、核心价值，再加上新房所带来的改善居住的环境，虽说整体楼市可能会有所承压，但毕竟大家选址还是希望能够一些抗压的效果。

任泽平对于房地产的看法可以高度囊括为三句话，而这三句话，几本匹配市场上多说分析师的观点：房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。

按照他的逻辑，“中国建了那么多房子，到了今天，房地产还有没有空间?有，中国房地产开发建设的空间在都市圈、城市群人口流入地区。”

此外，近年来保障性住房的推出，在被拍手叫好的同时，大家多少也会产生一个疑问：会不会带来房子的供给膨胀？

中信证券反而认为，没必要有所担心。

中信证券认为，我国的住房保障事业持续发展有助于实现租购并举目标，有助于保障新市民，年轻人和中低收入阶层的居住，也客观上为房地产产业链企业提供了新的业务机会，为REITs市场贡献了一些租金稳健的保租房蓝筹投资标的。

免责声明（上下滑动查看全部）

任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。投资有风险，过往业绩不预示未来表现。财经下午茶力求文章所载内容及观点客观公正，但不保证其准确性、完整性、及时性等。本文仅代表作者本人观点。